Bodenrichtwert und Bodenwertermittlung

Ertragswert und Ertragswertverfahren
Sachwert und Sachwertverfahren

Ein leicht zu verstehendes Handbuch über Wertgutachten und Marktwerte für Immobilienkäufer und -verkäufer

Sie wollen in einfachen Worten verstehen:

• Worum es beim Bodenrichtwert und der Bodenwertermittlung geht?
• Was ein Ertragswert ist und wie das Ertragswertverfahren funktioniert?
• Wann und wie man einen Sachwert berechnet und welche Rolle Normalherstellungskosten, Restnutzungsdauer und Alterswertminderung beim Sachwertverfahren spielen?

Dann sind Sie hier richtig!

• ACHTUNG: Dies ist KEIN Ausbildungsbuch für angehende Immobilien-Sachverständige!
• Dieses Buch wurde gezielt für interessierte Immobilienkäufer und -verkäufer verfasst!

Ich war für einige Jahre Sachverständiger für Immobilienwertermittlung und Gerichtsgutachter, war Mitinhaber eines größeren Sachverständigenbüros für Immobilienwertermittlung in Berlin und außerdem für die Ausbildung unserer eigenen Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen zuständig.

Dieses Know-how finden Sie in dem hier angebotenen Handbuch auf über 250 Seiten zusammengefasst: Von den Grundlagen über die drei wesentlichen Wertermittlungsmodelle (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren) bis zum Gutachterausschuss und dem Bodenrichtwert sowie den rechtlichen Aspekten wie Wohnungs- und Teileigentum, Dienstbarkeiten oder Reallasten schauen wir uns alle Themen an, die auf den Wert einer Immobilie Einfluss nehmen (mehr Details weiter unten im Inhaltsverzeichnis).

Zahlreiche Grafiken veranschaulichen wichtige Zusammenhänge.

1. Einführung    6

1.1. Wie Sie dieses Buch kapieren werden: Aufbau und Fachbegriffe    6
1.2. Die Entstehung dieses Buches und für wen es gedacht ist    6
1.3. Die Fachbegriffe in der Immobilienbewertung    7
1.4. Bewertungsanlässe in der Immobilienbewertung    8
1.5. Über die Beauftragung von Wertgutachten    10

2. Das Ziel der Wertermittlung: Marktwert    12

2.1. Der wirtschaftlich handelnde Marktteilnehmer und der Marktwert    12
2.2. Der Verkehrswert von Immobilien    18
2.3. Wie kommt man zum Verkehrswert?    21
2.4. Überlegungen eines Immobilienkäufers    23
2.5. Der Wertermittlungsstichtag    24
2.6. Ein erster Einblick in die drei Wertermittlungsverfahren    25

3. Die vielen Daten und Unterlagen zu Immobilien    28

3.1. Das Grundbuch    28
3.2. Das Liegenschaftskataster    34
3.3. Bauakten    38
3.4. Denkmalschutz    39
3.5. Naturschutz    43
3.6. Wasserschutz    45
3.7. Altlasten    47
3.8. Baulasten    50
3.9. Ver- und Entsorgungseinrichtungen    51
3.10. Erschließungs- und Ausbaubeiträge    52

4. Vom Acker zum Baugrundstück: Wie Grundstücke an Wert gewinnen    58

4.1. Grundlagen des Bauplanungsrechts    58
4.2. Die Geschichte des Bauplanungsrechts    59
4.3. Entwicklungsstufen des werdenden Baulandes    62
4.4. Die moderne Bauleitplanung    63
4.5. Die Geschossflächenzahl    66
4.6. Bebauungspläne    69
4.7. Die wilden Innenstädte: Unbeplanter Innenbereich    78
4.8. Draußen in der Wildnis: Außenbereich    80
4.9. Ergänzende Satzungen    81
4.10. Wir werden noch genauer: Baugebietstypen nach der Baunutzungsverordnung    83
4.11. Gebote    84

5. Was sind Wertermittlungsmodelle?    85

5.1. Bekannte Modelle    85
5.2. Vorteile durch die Verwendung von Modellen    86
5.3. Genauigkeit von Wertermittlungsmodellen    87
5.4. Die drei wesentlichen gesetzlichen Wertermittlungsverfahren    88
5.5. Was sind Modelle in der Wertermittlung?    88
5.6. Zusammenfassung    89

6. Die Ableitung von Daten aus dem Immobilienmarkt    90

6.1. Wie erhält man die Konstanten des Immobilienmarktes?    90
6.2. Das bei der Ableitung verwendete Modell    91
6.3. Verhältnis zwischen Ableitung und Wertermittlung    92
6.4. Was geschieht, wenn die ableitenden Stellen falsch gerechnet haben?    92
6.5. Zusammenfassung    93

7. Der Gutachterausschuss    94

7.1. Der Aufbau der Gutachterausschüsse    94
7.2. Wie kommt der Gutachterausschuss zu seinen Daten?    94
7.3. Welche Informationen liefert der Gutachterausschuss?    95
7.4. Auszüge aus der Kaufpreissammlung    95
7.5. Grundstücksmarktbericht    96
7.6. Verwendete Modelle    96

8. Bodenrichtwerte    97

8.1. Was ist ein Bodenrichtwert?    97
8.2. Mangelhafte Beschreibung des Richtwertgrundstückes durch die Gutachterausschüsse    98
8.3. Welche Arten von Bodenrichtwerten gibt es?    98
8.4. Was tut man, wenn es keine Bodenrichtwerte gibt?    99
8.5. Ackerzahl und Grünlandzahl    99

9. Grundstücksbewertung    101

9.1. Anpassungen des Bodenrichtwertes    102
9.2. Ermittlung des absoluten Bodenwertes    109
9.3. Zuschläge zum und Abschläge vom Bodenwert    109
9.4. Zusätzliche Flächen    110
9.5. Bodenwert bei Wohnungs- und Teileigentum    110
9.6. Der falsche Bodenrichtwert    110
9.7. Was tut man bei Land, das noch nicht baureif ist?    110
9.8. Beispiel einer Bodenwertermittlung    111
9.9. Berücksichtigung der baulichen Ausnutzung des Grundstückes    113
9.10. Ablaufschema der Entscheidungen über die Bodenwertermittlung    115
9.11. Aufteilung von Grundstücken für Bewertungszwecke    115

10. Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer    117

10.1. Gesamtnutzungsdauer    117
10.2. Entwicklung der Gesamtnutzungsdauern    117
10.3. Wie bestimmt man die Gesamtnutzungsdauer eines Gebäudes?    118
10.4. Weiterführender Link    118
10.5. Gewichteter Ausstattungsstandard    119
10.6. Der Einfluss von Ausstattungsstandard und Modernisierungen auf die RND und GND    120
10.7. Einfluss auf den Ertragswert    121
10.8. Einfluss auf den Sachwert    121
10.9. Ermittlung der Restnutzungsdauer    121
10.10. Bestimmung der verlängerten Restnutzungsdauer    122
10.11. Fiktives Baujahr    123
10.12. Anbauten    124
10.13. Verkürzung der Restnutzungsdauer    124
10.14. Alterswertminderung    125
10.15. Weiterführender Link    125

11. Modernisierungs- und Instandsetzungskosten    126

11.1. Geschätzte Pauschalen    126
11.2. Flächenwerte    126

12. Flächen und Räume    128

12.1. Regelungen zur Wohnflächen- bzw. Raumberechnung    128

13. Was die Kuh an Milch gibt: Der Ertragswert    139

13.1. Miete    139
13.2. Der Einfluss von Zinsen in der Wertermittlung    142
13.3. Preise sind Multifunktionsdaten    153
13.4. Mietabweichungen    157
13.5. Ertragswertverfahren    160
13.6. Der Liegenschaftszins / Liegenschaftszinssatz    167
13.7. Wie man erkennt, ob ein Gebäude abgerissen werden sollte    168

14. Stein auf Stein: Das Sachwertverfahren    170

14.1. Wie ermittelt man einen Sachwert?    170
14.2. Begriffe des Sachwertverfahrens    171
14.3. Ausstattungsstandard    174
14.4. Normalherstellungskosten    177
14.5. Beispiel einer Sachwertermittlung    184

15. Wo gibt es diese Hose günstiger: Das Vergleichswertverfahren    191

15.1. Grundprinzip des Vergleichswertverfahrens    191
15.2. Umrechnungsfaktoren    195
15.3. Beispiel einer Umrechnung von Vergleichskaufpreisen    199
15.4. Beispiel einer Umrechnung von Vergleichsfaktoren - Die Zielbaummethode    202
15.5. Objektarten    204

16. Die Marktentwicklung berücksichtigen    205

17. Wem es gehört, der bestimmt: Rechte an Grundstücken und Gebäuden    206

17.1. Formen des (Grund)Eigentums    206
17.2. Rechte an Grundstücken    213
17.3. Wohnungs- und Teileigentum    214
17.4. Erbbaurecht    218
17.5. Dienstbarkeiten    220
17.6. Reallasten    222

18. Sonderfälle der Immobilienwertermittlung    224

18.1. Öffentliche Förderung    224
18.2. Bodenordnung    226
18.3. Beleihungswertermittlung    230
18.4. Das Zwangsversteigerungsverfahren    234
18.5. Bodenwert dauerhaft über- oder unterausgenutzter Grundstücke    238
18.6. Wenn der Fiskus kommt: Wertermittlung wegen Steuern    242
18.7. Wie erzielt man Spitzenpreise beim Verkauf von Immobilien?    245

19. Das Sachverständigenwesen    249

19.1. Über die Neutralität des Bewertungssachverständigen    249
19.2. Übersicht über Titel, Diplome und Status von Immobilienwertermittlungs-Sachverständigen    251
19.3. Ein Wort zum Thema Immobilienbewertung online    257

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Leseprobe

Damit Sie sich ein noch klareres Bild vom Inhalt verschaffen können, erhalten Sie hier eine Leseprobe eines sehr grundlegenden Kapitels. Es geht darin um die Hintergründe und Prinzipien von Wertermittlungsmodellen (z.B. Sachwertverfahren usw.).

1. Was sind Wertermittlungsmodelle?

Die Wertermittlung benutzt Modelle, um die auf dem Immobilienmarkt stattfindende Preisbildung nachzuvollziehen. Um zu verstehen, was Modelle sind, schauen wir uns zunächst die Definition etwas genauer an.

Der Duden definiert Modell wie folgt: „innere Beziehungen und Funktionen von etwas abbildendes bzw. [schematisch] veranschaulichendes [und vereinfachendes, idealisierendes] Objekt, Gebilde: ein Modell des Atomkerns.“

Ein Modell ist also ein Objekt, ein Gebilde, sozusagen ein Abbild einer Sache. Und zwar ist es vereinfachend, zum Beispiel weil die darzustellende Sache etwas komplex oder schwer fassbar ist. Außerdem ist es veranschaulichend, was gemäß Duden bedeutet, dass es „zum besseren Verständnis bildhaft, lebendig macht“. Und was es „zum besseren Verständnis bildhaft, lebendig macht“ sind die „inneren Beziehungen und Funktionen von etwas“. Dabei ist es auch noch „schematisch“ und ein Schema ist laut Duden eine „die wesentlichen Merkmale von etwas wiedergebende...graphische Darstellung.“ Das Modell gibt also nur die wesentlichen Merkmale einer Sache wieder, nicht alle. Die wesentlichen Merkmale wiederum sind laut der Definition des Wortes diejenigen, die den Kern einer Sache ausmachen und daher besonders wichtig sind.

1.1 Bekannte Modelle

Kennen Sie Modelleisenbahnen oder Modellautos? Je kleiner die Details, desto eher werden sie weggelassen und nur die Hauptbestandteile – die wesentlichen Merkmale – des dargestellten Objekts wiedergegeben.

Haben Sie sich jemals gefragt, wie der Strom in die Steckdose kommt? Und vor allem, wie er überhaupt erzeugt wird? Oder wie das Sonnensystem aufgebaut ist? Von solchen Naturphänomenen erstellt die Wissenschaft gerne Modelle, die man häufig sogar in Filmen, Skizzen o.ä. darstellen kann. Und schon kann der uneingeweihte Laie im Wesentlichen nachvollziehen, wie das mit dem Strom oder dem Sonnensystem ist.

Einfach ausgedrückt ist ein Modell also ein Abbild der wesentlichen Merkmale einer Sache, die man im wirklichen Leben nicht sehen kann (oder zumindest ihre „inneren Beziehungen und Funktionen“ nicht) und es stellt auf eine vereinfachende Art und Weise dar, was in dieser Sache vor sich geht.

Wie eben den Atomkern aus dem obigen Beispielsatz. Hierzu kennt man vielleicht aus dem Physik- oder dem Chemieunterricht oder seit einer Studienfahrt nach Brüssel mit Besichtigung des riesengroßen Atomiums das Modell, das sich die Wissenschaften vom Atom machen.

Dieses Gebilde aus Kugeln und sie verbindenden Verstrebungen mag nicht unbedingt 1 zu 1 wiedergeben, wie ein Atom tatsächlich aussieht, aber es hilft dem Betrachter dabei, etwas „zum besseren Verständnis bildhaft, lebendig zu machen“, auch wenn es dabei „vereinfacht“ wird, um seine „inneren Beziehungen und Funktionen“ zu verstehen.

1.2 Vorteile durch die Verwendung von Modellen

Ein Modell hat also den Vorteil, dass es einen Zugang zu etwas verschafft, das man ansonsten nicht sehen, nicht bearbeiten und daher wohl auch nicht begreifen könnte. Irgendwie verständlich, dass dies in einem gewissen Ausmaß auf Kosten der Genauigkeit geht und ein Modell daher „vereinfachend, idealisierend“ ist und nur die „wesentlichen Merkmale“ darstellt.

Wie sieht es nun mit Modellen in der Wertermittlung aus?

Hier möchte man das Denken des wirtschaftlich handelnden Marktteilnehmers nachbilden.

Denken ist bekanntlich etwas, was man nicht sehen kann, also benötigen wir ein Modell, um es „zum besseren Verständnis bildhaft, lebendig zu machen“. Und da vom menschlichen Verstand gesagt wird, er sei komplexer als eine Ansammlung der größten Computer der Welt, akzeptieren wir natürlich auch, wenn wir das Denken des wirtschaftlich handelnden Marktteilnehmers in unserem Modell ein klein wenig vereinfachen.

1.3 Genauigkeit von Wertermittlungsmodellen

Ein geläufiges, einfaches Modell ist die sogenannte Maklermethode für Mehrfamilienwohnhäuser. Hier wird gesagt, dass der Kaufpreis etwa das zwölf- bis vierzehnfache des jährlichen Ertrags ist.

Über Modelle können wir allgemein folgendes aussagen: je mehr Faktoren[1] in dem Modell berücksichtigt werden, desto genauer kann das Ergebnis sein.

„Einfamilienhäuser kosten etwa 500.000 EUR„

Dies ist die einfachste Form von Modell: es berücksichtigt NUR die Art der Immobilie.

Gehen wir eine Stufe höher.

„Einfamilienhäuser in Berlin kosten etwa 500.000 EUR“

Jetzt berücksichtigen wir Art UND Lage.

„Nach dem Krieg gebaute Einfamilienhäuser in Berlin kosten etwa 500.000 EUR„

Jetzt berücksichtigen wir Art, Lage UND Alter.

Nach diesem Prinzip wird ein gutes Modell so viele Faktoren berücksichtigen, wie ein Sachverständiger diese Faktoren tatsächlich im Verhältnis zueinander gewichten und die Daten dazu verlässlich bekommen kann. Darüber hinaus wird es unbrauchbar.

Zu behaupten, man könne den Wert einer Immobilie noch genauer schätzen, wenn man z.B. die Dicke der Innentüren bei der Berechnung berücksichtigt, wäre Scharlatanerie.

1.4 Die drei wesentlichen gesetzlichen Wertermittlungsverfahren

Die drei üblichen Wertermittlungsverfahren behaupten nun, es gäbe drei verschiedene Denkweisen, mit denen unser wirtschaftlich handelnder Marktteilnehmer an die Preisbildung einer Immobilie herangeht. Lassen Sie uns dazu einmal mitten in sein Denken hineinhüpfen und dort nachsehen, wie die möglichen Gedankengänge dazu aussehen könnten.

Vergleichswert: „Wenn es die fast gleiche Wohnung um die Ecke für Betrag X EUR gibt, dann bin ich hier bereit X EUR + 10.000 EUR zu bezahlen, denn hier habe ich noch eine Garage dazu“.

Ertragswert: „Wenn die Wohnung Summe X EUR pro Jahr nach Abzug der Kosten abwirft und noch Y Jahre lang dieses tun kann, dann darf sie Summe Z EUR kosten.“

Sachwert: „Wenn es Summe X EUR kosten würde, dieses Haus heute neu zu bauen, dann bin ich lediglich bereit, dafür X EUR – 20.000 EUR zu bezahlen, schließlich steht die Bude schon ein paar Jahre.“

Und damit haben wir bereits drei Modelle! Denn in jedem wurde vereinfachend, bildhaft dargestellt, was die inneren Beziehungen und Funktionen im Denken des wirtschaftlich handelnden Marktteilnehmers sind.

1.5 Was sind Modelle in der Immobilienwertermittlung?

Die Modelle in der Wertermittlung sind also mathematische Formeln, mit denen die verschiedenen Bestandteile und Umstände einer Immobilie gegenseitig gewichtet und gewertet werden.

Beispiel (vereinfachtes) Sachwertverfahren:

Wohnfläche des Gebäudes x Baukosten/m² + Neuwert der Einrichtung - Alterswertminderung + Wert der Außenanlagen = Verkehrswert

Jetzt kann man die verschiedenen Faktoren in die Formel einsetzen. Die Wohnfläche des zu bewertenden Gebäudes kann man ermitteln. Aber woher weiß man, wie hoch die Baukosten pro m² sind, wie viel Prozent Alterswertminderung man bei welchem Alter des Gebäudes ansetzen muss und wie viel Prozent Marktabschlag die Käufer machen???

Es gibt also Faktoren, die zum jeweiligen Bewertungsobjekt gehören (und wie die Fläche, die Ausstattung oder das Alter aus diesem zu entnehmen sind) und solche, die für den örtlichen Immobilienmarkt bzw. die Objektart, zu der das Bewertungsobjekt gehört, typisch und allgemeingültig sind.

Anders gesagt rechnet man also mit

- veränderlichen, jeweils bewertungsobjektbezogenen Daten und

- objektart-, zeit- und lagetypischen Konstanten.

Definition Konstante: eine feste, unveränderliche Größe.

Eine sehr bekannte Konstante in der Mathematik ist die Zahl Pi, die das Verhältnis zwischen Durchschnitt und Umfang eines Kreises bezeichnet. Diese Zahl Pi beträgt IMMER 3,1415 (Pi ist unendlich und wird hier abgekürzt). Das Verhältnis zwischen Umfang und Durchschnitt eines Kreises ist also IMMER gleich.

Und genau so gibt es im Immobilienmarkt Konstanten, die allerdings etwas genauer differenziert werden müssen, da Immobilien sich stärker unterscheiden als Kreise. Diese Konstanten benötigt man, weil man sonst eine unvollständige Formel hätte, die man nicht berechnen kann. Eine Einschränkung muss man allerdings bezüglich der Konstanten im Immobilienmarkt machen: Sie ändern sich über die Zeit hinweg etwas, sind also nicht ewig konstant.

1.6 Zusammenfassung

Modelle sind nicht die Wirklichkeit, sie bilden sie nur nach. Und dabei vereinfachen sie.

Wertermittlungsmodelle bilden das Denken des wirtschaftlich handelnden Marktteilnehmers nach, der daran interessiert ist, eine Immobilie möglichst günstig zu erwerben.